Vous êtes Français et souhaitez investir dans l’immobilier en Allemagne ? Que vous soyez expatrié outre-Rhin ou simplement désireux d’acquérir un pied-à-terre, il est essentiel de bien comprendre les spécificités du marché immobilier allemand avant de vous lancer. Car si les grandes étapes d’un achat restent globalement les mêmes qu’en France, certaines différences notables existent, notamment au niveau de la négociation du prix.
Pas de panique ! Avec les bons réflexes et un peu de préparation, vous serez en mesure de dénicher la perle rare au meilleur prix. Suivez le guide pour apprendre à négocier comme un pro votre achat immobilier en Allemagne. Détermination de votre capacité d’emprunt, identification du bien idéal, discussion avec le vendeur… Nous vous livrons tous nos conseils pour faire de bonnes affaires de l’autre côté du Rhin !
1️⃣ Estimer sa capacité de financement
Avant même de penser à faire des visites, la première chose à faire lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier, que ce soit en France ou en Allemagne, est de déterminer précisément son budget. Pour cela, il faut prendre en compte :
Vos revenus
Votre apport personnel
Votre capacité d’endettement
Un passage obligé pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement financier. Car en Allemagne comme en France, il est recommandé d’avoir suffisamment économisé au préalable pour constituer un apport. Les banques allemandes exigent généralement un apport minimum de 20% pour les résidents, et qui peut monter jusqu’à 40% pour les acheteurs étrangers.
Cet apport est un gage de stabilité financière et de motivation. Il prouve à la banque votre capacité à épargner sur le long terme pour un projet d’envergure. Une fois votre apport déterminé, il ne vous reste plus qu’à estimer le montant que vous pourrez emprunter en fonction de vos revenus.
En règle générale, vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 30% de vos revenus mensuels. La banque évaluera également votre taux d’endettement, qui ne doit généralement pas excéder 30 à 35% en Allemagne. L’établissement prêteur s’assurera aussi de votre solvabilité (Bonität) en consultant la SCHUFA, l’organisme allemand recensant vos éventuels impayés et autres dettes.
En résumé, pour déterminer votre capacité d’emprunt pour acheter en Allemagne, vous devez :
Épargner pour constituer un apport conséquent (20-40% du prix du bien)
Vous assurer que les mensualités ne dépassent pas 30% de vos revenus
Veiller à maintenir un taux d’endettement inférieur à 35%
Avoir une cote SCHUFA vierge
2️⃣ Trouver le bien immobilier de ses rêves
Maintenant que vous connaissez précisément votre budget, place à la partie la plus excitante : la recherche de votre futur chez vous ! Mais par où commencer pour dénicher la perle rare ?
La première étape consiste à déterminer la zone géographique dans laquelle vous souhaitez acheter. Une grande ville comme Berlin, Francfort ou Munich ? Une commune en périphérie ? À la campagne ? Pensez à bien prendre en compte des éléments tels que :
La distance avec votre travail
Les commodités et services à proximité
La desserte en transports en commun
Une fois le secteur délimité, il existe différentes solutions pour trouver un bien immobilier en Allemagne :
Les sites d’annonces entre particuliers comme eBay Kleinanzeigen, ImmobilienScout24 ou Immowelt
Les agences immobilières (physiques ou en ligne comme McMakler)
Le bouche-à-oreille
Les ventes aux enchères (voir par exemple zvg-portal.de)
Pensez également à activer des alertes e-mail ou mobile pour être informé en temps réel des nouvelles annonces correspondant à vos critères. Et n’hésitez pas à contacter directement les vendeurs pour planifier des visites.
Pendant ces visites, prenez le temps de tout inspecter dans les moindres détails. Vérifiez notamment :
L’état général du bien (gros œuvre, finitions, équipements…)
Son orientation et sa luminosité
La présence éventuelle de nuisances sonores
L’environnement immédiat (voisinage, commerces…)
Le montant des charges
N’hésitez pas non plus à poser des questions au propriétaire, par exemple sur l’ancienneté de la chaudière ou de la toiture, les raisons de la vente, etc. Bref, récoltez un maximum d’informations qui pourront vous servir au moment de la négociation !
3️⃣ Estimer la valeur du bien convoité
Avant de faire une offre d’achat, il est primordial de connaître la valeur réelle du bien immobilier que vous convoitez, afin de déterminer une fourchette de prix cohérente.
Pour cela, différents outils sont à votre disposition :
Les sites d’estimation en ligne comme le Homeday-Preisatlas, qui vous donnent une idée des prix pratiqués dans la zone en fonction du type de bien
L’étude des annonces de biens similaires (même quartier, même superficie, même standing…)
L’objectif est d’avoir une base solide pour négocier et ne pas surpayer votre acquisition. En Allemagne, les prix de l’immobilier peuvent varier fortement d’une ville à l’autre. Comptez par exemple un prix moyen au m2 d’environ 800€ pour un appartement dans la Ruhr, contre plus de 10 000€ à Munich !
En compilant ces données et en les comparant au prix de vente affiché, vous saurez si le bien est surévalué ou au contraire, s’il s’agit d’une bonne affaire. Ces informations vous seront très utiles au moment d’entamer la négociation avec le vendeur.
4️⃣ Préparer son plan de financement
Maintenant que vous avez une idée plus précise de la valeur du bien et de votre budget, il est temps de préparer concrètement votre plan de financement. Comme mentionné précédemment, les banques allemandes accordent généralement des crédits immobiliers couvrant jusqu’à 80% du prix d’achat aux résidents, et 60% aux acheteurs étrangers.
Si vous êtes français et souhaitez financer votre projet à crédit en Allemagne, optez de préférence pour une banque internationale implantée dans le pays, comme la Deutsche Bank, la Commerzbank ou encore la HypoVereinsbank. La plupart ont des conseillers parlant anglais. Vous pouvez également vous faire accompagner par un courtier spécialisé, qui vous aidera à constituer votre dossier et à négocier votre taux.
En plus de votre apport personnel et du crédit bancaire, n’oubliez pas de provisionner le montant des frais annexes, qui sont conséquents en Allemagne. Ils représentent environ 10% du prix d’achat et comprennent :
Les frais de notaire (1 à 2%)
La taxe sur l’acquisition d’un bien immobilier (3,5 à 6,5% selon les régions)
La commission d’agence, le cas échéant (3 à 7%)
Les éventuels frais de dossier bancaires
Une fois votre plan de financement bouclé, pensez à demander à la banque un accord de principe. Ce document attestant de votre capacité d’emprunt vous servira de argument de poids face aux vendeurs. Il prouve que vous êtes un acheteur sérieux et solvable, ce qui incitera le propriétaire à entrer en négociation avec vous.
5️⃣ Faut-il forcément passer par une agence immobilière ?
En Allemagne, environ 50% des transactions immobilières se font via des agences (contre environ 70% en France). Vous avez donc le choix entre passer par un intermédiaire ou chercher par vous-même et traiter directement avec le vendeur.
Le premier avantage de passer par une agence est un gain de temps. Les agents immobiliers ont souvent des biens à la vente qui ne sont pas forcément publiés sur Internet. Ils peuvent rapidement vous proposer des visites de logements répondant à vos critères. Ils vous accompagnent également tout au long du processus d’achat et constituent un intermédiaire utile entre vous et le vendeur, surtout si vous ne parlez pas allemand.
Revers de la médaille : leurs honoraires, qui sont souvent à la charge de l’acheteur. Comptez entre 3 et 7% du prix de vente, avec un minimum de 1 500 à 3 000€. Des frais qui peuvent rapidement faire grimper la facture finale ! D’où l’intérêt de prospecter également par vous-même, sur les sites d’annonces entre particuliers notamment.
Si vous choisissez de passer par une agence immobilière, optez si possible pour un agent indépendant ou une enseigne locale, souvent moins chers que les grosses franchises nationales. Et n’hésitez pas à négocier la commission ! Même si cela se fait moins couramment qu’en France, il est toujours possible de tenter de faire baisser les frais. D’autant plus si le bien que vous convoitez est difficile à vendre ou qu’il est sur le marché depuis longtemps.
6️⃣ Préparer son argumentaire de négociation
Ça y est, vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous êtes prêt à faire une offre au vendeur. Mais avant cela, il est important de bien préparer votre argumentaire de négociation. Car même si la négociation immobilière n’est pas la règle en Allemagne, vous avez souvent une petite marge de manœuvre, généralement autour de 5%.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, listez tous les points qui peuvent jouer en votre faveur, notamment :
L’ancienneté de l’annonce : si le bien est en vente depuis longtemps, le vendeur sera sûrement plus enclin à négocier.
L’état du bien : la présence de défauts, de travaux à prévoir, une mauvaise performance énergétique (DPE)… sont autant d’arguments pour faire baisser le prix.
Votre profil d’acheteur : si vous avez un dossier solide avec un bon apport et un accord de prêt, le vendeur sera rassuré. Il préfèrera souvent vendre rapidement à un acheteur fiable plutôt que d’attendre.
Mettez également en avant les points positifs du bien et montrez que vous êtes vraiment intéressé. Mais attention à ne pas vous montrer trop pressé, au risque que le vendeur se braque et refuse de négocier.
Bref, adoptez une attitude ouverte, constructive et confiante. Restez ferme sur votre budget maximum mais montrez-vous flexible sur les modalités (date d’entrée dans les lieux, meubles inclus…). En bref, essayez de trouver un terrain d’entente !
7️⃣ Conclure la vente chez le notaire
Vous êtes parvenu à vous mettre d’accord sur un prix avec le vendeur ? Bravo, le plus dur est fait ! Il ne vous reste plus qu’à conclure la vente chez le notaire. En Allemagne comme en France, le recours à un notaire est obligatoire pour tout achat immobilier. C’est lui qui va rédiger l’acte authentique de vente et procéder au changement de propriétaire auprès du livre foncier (Grundbuch).
Contrairement à la France où l’acheteur et le vendeur ont chacun leur notaire, en Allemagne il n’y a qu’un seul notaire, choisi d’un commun accord entre les deux parties. La langue de rédaction de l’acte est l’allemand. Si votre maîtrise de la langue de Goethe est limitée, vous pouvez vous faire accompagner d’un traducteur assermenté pour être sûr de bien comprendre tous les termes du contrat.
La signature de l’acte authentique marque le transfert de propriété. Mais attention, la vente ne sera effective qu’après publication au livre foncier et paiement complet du prix par l’acheteur. Ce qui peut prendre entre 4 et 6 semaines. Vous ne pourrez donc obtenir les clés de votre nouveau logement qu’à ce moment-là.
