Vous êtes copropriétaire ou envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété ? Comprendre le fonctionnement et les rouages de ce mode d’habitation collectif vous permettra de profiter pleinement de votre bien immobilier. Dans cet article exhaustif, nous allons explorer tous les aspects de la copropriété : définition, organes de gestion, droits et obligations des copropriétaires, charges, travaux, litiges… Préparez-vous à devenir incollable sur le sujet ! 😉
1️⃣ Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Selon la loi du 10 juillet 1965, une copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend :
Des parties privatives (appartement, cave, parking…) dont le copropriétaire a l’usage exclusif
Une quote-part des parties communes (hall d’entrée, escaliers, ascenseurs, toit, cour…) détenue de manière indivise par l’ensemble des copropriétaires
La copropriété est obligatoire dès lors qu’un immeuble est divisé en au moins deux lots. Elle implique une organisation et une gestion collective incarnée par 3 entités :
- Le syndicat des copropriétaires qui regroupe tous les copropriétaires
- Le conseil syndical composé de copropriétaires élus
- Le syndic chargé de la gestion courante, choisi par les copropriétaires
2️⃣ Les différents types de copropriétés
Il existe deux principaux modèles de copropriétés :
La copropriété verticale (la plus fréquente) : immeuble collectif divisé en appartements
La copropriété horizontale : des maisons individuelles construites sur un terrain commun
Ces deux types sont régis par les mêmes règles de fonctionnement. Cependant, la configuration de l’immeuble influencera la vie au quotidien et la nature des parties communes.
Un cas particulier existe : la copropriété en volumes. Dans ce montage complexe, l’immeuble n’est pas divisé en lots mais en volumes (ex : centre commercial avec logements et bureaux au-dessus). Chaque volume constitue une copropriété distincte avec ses propres organes de gestion.
3️⃣ Les organes de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat regroupe l’ensemble des copropriétaires. C’est l’organe souverain de la copropriété. Il prend les décisions lors de l’assemblée générale annuelle à laquelle chaque copropriétaire participe en fonction de ses tantièmes (quote-part des parties communes).
Juridiquement, le syndicat est une personne morale qui peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété.
Les principales missions du syndicat sont :
Administrer les parties communes
Assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble
Faire respecter le règlement de copropriété
Voter le budget prévisionnel et les travaux
Désigner le syndic et les membres du conseil syndical
Le conseil syndical
Composé de copropriétaires élus bénévolement en AG, le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. Il donne son avis sur les décisions à prendre.
Son rôle est renforcé depuis la loi ELAN de 2018 qui permet de lui déléguer certains pouvoirs du syndic (travaux, mise en concurrence…).
Les membres du conseil syndical élisent un président qui sera leur interlocuteur privilégié auprès du syndic. Le président peut convoquer une AG, demander des documents au syndic et agir en justice au nom du syndicat si l’AG lui délègue ce pouvoir.
Le syndic de copropriété
Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour gérer l’immeuble au quotidien. Il peut être :
Professionnel (agence immobilière, administrateur de biens…), rémunéré par des honoraires
Bénévole (un copropriétaire élu), défrayé uniquement
Coopératif (le conseil syndical), totalement bénévole
Quelle que soit sa forme, les missions du syndic sont notamment :
Administrer l’immeuble et les parties communes
Établir l’ordre du jour et convoquer les AG
Exécuter les décisions des AG
Tenir la comptabilité et gérer le personnel
Faire respecter le règlement de copropriété
Passer les contrats d’assurance, d’entretien ou de travaux
Le choix du syndic est voté en AG à la majorité absolue pour un mandat de 1 à 3 ans. Un contrat type encadre sa mission et sa rémunération.
4️⃣ Droits et obligations des copropriétaires
Les droits des copropriétaires
Chaque copropriétaire dispose de droits issus de la loi du 10 juillet 1965 :
Droit de vote aux assemblées générales pour participer aux décisions concernant la vie de l’immeuble. Le nombre de voix dépend des tantièmes détenus.
Droit d’usage des parties communes (ascenseurs, cour, local vélo/poussettes…) dans le respect du règlement de copropriété.
Droit de jouissance des parties privatives (vente, location, aménagement…) à condition de ne pas nuire à la destination de l’immeuble.
Droit d’information et de communication des documents relatifs à la gestion de la copropriété (comptes, contrats, procès verbaux d’AG…)
Les copropriétaires peuvent former un recours contre les décisions d’AG qui leur portent préjudice dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.
Les obligations des copropriétaires
En contrepartie, la qualité de copropriétaire impose des obligations :
Payer les charges de copropriété pour financer l’entretien, les réparations et le fonctionnement des services collectifs. Les appels de fonds sont généralement trimestriels.
Respecter le règlement de copropriété qui définit les règles de vie, les droits et obligations de chacun, la destination des parties privatives et communes…
Entretenir ses parties privatives pour ne pas nuire à la conservation de l’immeuble ni aux autres occupants. Les travaux impactant les parties communes nécessitent l’accord de l’AG.
Souscrire une assurance multirisque habitation pour couvrir sa responsabilité en cas de sinistre causé aux autres lots ou parties communes.
Permettre l’accès à son lot en cas de travaux votés par l’AG nécessitant d’y pénétrer (ravalement, reprise d’étanchéité…).
5️⃣ Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document fondateur qui régit le fonctionnement et l’organisation de la copropriété. Rédigé généralement par le notaire et signé par chaque copropriétaire, il comprend :
- La description de l’immeuble, des parties privatives et communes
- L’état descriptif de division fixant la quote-part (tantièmes) de chaque lot
- La destination de l’immeuble (habitation, mixte, commercial…)
- Les règles d’usage et de jouissance des parties privatives et communes
- La répartition des charges entre copropriétaires
- Les pouvoirs et modalités de désignation du syndic et du conseil syndical
Tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires et locataires) doivent respecter le règlement de copropriété. Il s’impose à tous, même en cas de changement de propriétaire.
Une copie du règlement est annexée à tout acte de vente ou contrat de location d’un lot. Il peut être modifié en AG à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 sauf en cas de changement de destination ou de répartition des charges qui requièrent l’unanimité.
6️⃣ Les charges de copropriété
Les charges de copropriété couvrent toutes les dépenses liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont réparties entre copropriétaires en fonction des tantièmes de chaque lot.
On distingue 2 types de charges :
Les charges générales
Elles concernent les dépenses courantes votées au budget prévisionnel :
Frais de personnel (gardien, femme de ménage…)
Contrats d’entretien (ascenseur, chaudière, espaces verts…)
Consommations d’eau et d’énergie des parties communes
Assurances de l’immeuble
Frais de gestion courante du syndic
Petits travaux d’entretien et de réparation
Les charges générales sont payées par provisions trimestrielles appelées par le syndic.Une régularisation intervient en fin d’exercice si le total des provisions est inférieur aux dépenses réelles.
Les charges spéciales
Elles financent les dépenses non récurrentes votées au cas par cas en AG :
Gros travaux de rénovation et de mise aux normes
Équipements nouveaux (ascenseur, ravalement…)
Frais de procédure et honoraires d’avocat
Avances d’un prêt collectif
Les charges spéciales font l’objet d’un appel de fonds exceptionnel. Elles doivent être payées même par les copropriétaires opposés aux travaux dès lors qu’ils ont été valablement votés en AG.
Focus sur les charges récupérables
Certaines charges payées par le copropriétaire bailleur peuvent être récupérées auprès du locataire. Un décret limité liste les charges récupérables (ascenseur, chauffage collectif, eau froide…).
La répartition entre charges récupérables et non récupérables doit figurer dans les appels de fonds envoyés par le syndic. Le bailleur provisionne ces charges dans le loyer puis les régularise chaque année en fonction des dépenses réelles.
Le locataire peut demander des justificatifs des charges et contester la régularisation pendant 3 ans. En cas d’impayés, des intérêts de retard sont dus au bailleur.
7️⃣ L’entretien et les travaux de la copropriété
La conservation et l’entretien des parties communes sont une obligation légale du syndicat des copropriétaires. Elle s’organise à travers :
L’entretien courant de la copropriété
Il couvre les tâches de maintenance régulière comme :
Le ménage des halls et parties communes
L’entretien des ascenseurs, des espaces verts
Le remplacement des ampoules, des badges d’accès
Les réparations suite à une panne ou un dégât des eaux
L’entretien courant est géré par le syndic sur la base de contrats de prestation négociés pour le compte du syndicat. La dépense est imputée sur le budget de l’exercice et provisionnée dans les charges courantes.
Les travaux de rénovation et de mise aux normes
Plus lourds et coûteux que l’entretien, ils comprennent :
Les travaux obligatoires (sécurité électrique, amiante…)
Les travaux votés en AG (ravalement, réfection toiture, chaufferie…)
Les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives (fenêtres, robinets individuels…)
Les travaux d’amélioration (accessibilité, isolation, stationnement vélo…)
Le coût de ces travaux est réparti entre copropriétaires selon des clés de répartition propres à chaque type de travaux. Il fait l’objet de provisions spéciales au fonds travaux, d’appels de fonds ponctuels et/ou de la souscription d’un emprunt collectif.
La réalisation des travaux est supervisée par le syndic après consultation d’entreprises et vote des devis en AG. Le conseil syndical et les copropriétaires peuvent demander des informations et émettre des réserves.
Le carnet d’entretien de la copropriété
Créé par la loi ENL de 2006, le carnet d’entretien consigne l’historique des travaux et contrats de maintenance de l’immeuble.
Établi et mis à jour par le syndic, il contient :
La description des installations collectives (chauffage, ascenseurs…)
L’année de réalisation des travaux importants et leur coût
La liste des contrats d’assurance, d’entretien et de maintenance
Les rapports techniques obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb…)
Outil de suivi et de programmation, le carnet d’entretien est consultable par tout copropriétaire. Il est transmis au nouvel acquéreur d’un lot.
8️⃣ Les litiges en copropriété
Source fréquente de conflits, la copropriété est le théâtre de nombreux litiges opposants copropriétaires, bailleur et locataires, syndicat et syndic… Troubles de voisinage, impayés de charges, malfaçons de travaux sont le lot commun des immeubles. Pour y remédier, plusieurs voies existent.
Le règlement de copropriété, la loi et le code civil fixent les règles de base de la vie en immeuble. Leur rappel par le syndic ou le conseil syndical suffit souvent à apaiser les tensions.
À défaut, une conciliation ou une médiation préalable par un tiers (médiateur, avocat, association de copropriétaires…) aide à trouver une solution amiable. Rapide et peu coûteuse, elle évite la voie judiciaire.
Certaines communes proposent aussi des services gratuits de médiation pour les litiges.
